부동산 신탁사, 왜 지금 '시한폭탄'이라 불릴까?

최근 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 시장에서 '신탁사'들이 큰 위기에 직면하고 있다는 사실, 알고 계셨나요? 2024년 기준으로 국내 14개 신탁사의 영업손실이 무려 6,616억 원에 달한다고 합니다.

이게 단순한 숫자가 아닌 이유는, 신탁사가 준공 책임까지 지는 ‘책임준공’ 방식의 PF 사업들이 도미노처럼 흔들리고 있기 때문인데요. 지금부터 이 위기의 본질을 쉽게 정리해 드릴게요.

왜 신탁사가 PF에 깊이 개입하게 되었나?

과거에는 시행사와 건설사 중심으로 PF 구조가 운영됐습니다. 하지만 시행사의 횡령, 미분양, 건설사 부도 같은 리스크가 잇따르자, 금융사들은 돈을 빌려주는 걸 꺼리게 되었죠.

이때 등장한 것이 바로 ‘신탁사’입니다. SPC(페이퍼컴퍼니)를 만들어 자금 흐름을 통제하고, 심지어는 준공까지 책임지는 ‘책임준공 신탁’이라는 상품이 시장에 자리잡게 됩니다.

책임준공 구조는 이렇게 작동합니다

구분	내용
자금 관리	SPC 계좌에 분양대금을 모아, 신탁사가 자금 집행 통제
건설사 선정	신용등급 높은 시공사 선정, 중소형 시공 시 신탁사가 준공책임
리스크 대응	기성고 기준으로 공사비 분할 지급, 부실 시 대체 시공사 투입 가능 구조

그런데 왜 지금 문제가 터졌을까?

2022년 하반기부터 건설 원가가 급등했습니다. 1~2년 전 계약한 공사 단가는 턱없이 낮고, 건설사들은 손해를 감수해야 했죠.

이 와중에 준공이 지연되는 사업장이 234곳, 그중 62곳은 손해배상 소송까지 진행되고 있습니다. 신탁사 입장에서도 책임준공을 약속했기에 수익 대신 ‘거대한 손실’을 떠안게 된 것이죠.

법원 판결이 불씨가 된 이유

2025년 5월, 신한자산신탁이 관련 소송에서 패소했습니다. 판결 내용은 “연체이자뿐 아니라 PF 대출 원금까지 신탁사가 손해배상해야 한다”는 것입니다.

이 판결은 신탁업계 전체에 미치는 파장이 큽니다. KB부동산신탁, 하나자산신탁, 우리자산신탁 등 대형 신탁사들 역시 비슷한 소송에 휘말려 있기 때문이죠.

누가 이 피해를 떠안을까?

문제는 이런 구조가 결국 투자자, 금융사, 그리고 일반 소비자에게 전가될 수 있다는 겁니다. 특히 중소형 건설사가 지은 오피스텔, 생숙, 지방 아파트 등의 경우 미분양 위험까지 겹쳐 더 위험하죠.

다시 말해, "신탁 + 중소형 건설사 + 틈새시장 상품" 조합은 지금 가장 위험한 ‘시한폭탄’이 되어가고 있습니다.

결론: 부동산PF, 신탁사 구조의 전면 재검토 필요

그동안 책임준공은 투자자 보호 장치로 여겨졌지만, 지금은 오히려 리스크 확산의 도화선이 되고 있습니다. 앞으로는 신탁사의 책임 범위, 공사비 상승 리스크 등을 반영한 PF 구조 개선이 시급합니다.

PF에 투자하거나 관련 사업에 참여 중이라면, 지금 구조의 리스크를 제대로 이해하고 접근하셔야 합니다.

📌 자주 묻는 질문 Q&A

Q1. '책임준공'이란 정확히 무슨 뜻인가요?
건설사가 부실해도 신탁사가 대신 공사를 완공해야 하는 제도입니다.

Q2. 준공이 안 되면 신탁사가 대출금도 갚아야 하나요?
2025년 5월 판결에 따르면 그렇다는 해석이 현재 유력합니다.

Q3. 신탁사 부실이 서민에게 미치는 영향은?
신탁사 부실 → 금융기관 부실 → PF 연쇄 부실로 확산될 수 있어, 간접 피해가 큽니다.

Q4. 책임준공 방식 PF가 위험한 이유는?
시공 리스크, 자금부족, 미분양 리스크가 모두 신탁사에 집중되기 때문입니다.

Q5. 지금 PF 투자나 아파트 분양 받아도 될까요?
꼼꼼한 사업장 분석 없이 무턱대고 투자하거나 청약하는 건 매우 위험합니다.